北京二手房查询：中介“逼我”降价200万卖房

liukang20241天前在线吃瓜585

“200万的降价起伏是否合理，降了就真能卖出去吗？”当徐雯把自己的疑问抛给中介的时分，得到的答复竟然是“我也没有决心”。

记者丨王寅浩

北京二手房商场的降温，正在引发连锁反应。

依据北京市住建委官网数据计算，自本年4月起，北京二手房商场成交量已接连三个月跌落，另据组织数据，到6月底，北京二手房挂牌量已高达近19万套。三个月以来商场的“活跃度不高”，让买卖双方之间的“堰塞湖”逐步构成：一方面，部分千万等级的房源开端被中介告知“降价200才有决心卖掉”；另一方面，卖房的不顺利，直接影响到置换的第二步，部分刚改新房项目现已开端收到“因卖不掉二手房”为理由退掉的预订。

虽然现在仍是个例，但二手房买卖不畅带来的“堰塞湖”依然成为各大操盘手不得不重视的要点，甚至有项目给出了明确要求，“要了解清楚购房者卖房的质量，提早做出判别”。

“中介让降200万承受不了”

在被要求从1250万元降到1050万元未果后，徐雯感觉自己现已被房子挂牌的中介抛弃了。

徐雯的房子坐落北京市东城区鼓楼外大街，归于回迁房小区里面积比较大、户型比较好的两居室，近90平方米的面积，别说是一家三口，带个白叟住也捉襟见肘。

因为紧邻西城的德胜片区，曩昔徐雯家的户型一直是那些在德胜买个小房子占坑、出区买个大点的自住家庭的首选。“我在这住了5、6年了，之前这个小区跟咱们家同户型的根本靠抢，现在有三套挂着，装饰规范虽各有不同，但带看都没有。”

徐雯挂牌赶上了本轮北京二手房“小阳春”的尾巴。“2月挂牌的时分，小区内三套一同挂的，户型相同，但咱们家楼层最好、装饰最好，还不临街，其时中介给的正常评价价是1150万元。”因为徐雯是两年前刚刚花了50多万元装饰的，考虑到她的承受程度，和其时的商场情况，中介也赞同1250万元的报价。其他两套同户型的，一套因着急出售，直接报价1099万元，别的一套则报价1150万元。

“据我所知，那两套也都没成交，直接下架了。”徐雯上一次接到中介的电话，相同被要求挂牌价直接降到1050万元，不然没办法组织带看。

“我换房是因为通勤有点远，就想平行置换，我知道现在商场欠好，但200万的降价起伏是否合理，降了就真能卖出去吗？究竟我想换的小区也没这么大起伏降价。”当徐雯把自己的疑问抛给中介的时分，得到的答复竟然是“我也没有决心”。为此，徐雯与挂牌的中介交流，把房子下架。

“买卖双方心里的‘堰塞湖’现已构成”

关于徐雯说到的“无厘头降价”，房源地点的中介门店却并不认可。

“她的房子2月挂牌的时分，就比咱们测算的均价高出100万元，其时其实咱们提示过比较高，但因为她的确刚装饰了两年，考虑到用力说或许发生逆反，加之其时的商场的确看上去高歌猛进，咱们就赞同高挂。”在门店店长看来，3月后的商场扶摇直上，三套稀缺房源均未能卖出，除了1099万元有自己特别情况外，1150万元的带看也并不多，加之装饰本钱并不是购房者最看中的，1050万元的最新报价是门店依据商场、小区成交均价给出的主张，假如承受不了，门店也觉得暂时下架是个比较好的挑选。

“北京二手房网签量这两个月回到1.2万套左右水平，这根本是契合预期的，归于常态化水平。”在诸葛数据研究中心高档剖析师陈霄看来，成交数据上其实并不支撑“堰塞湖”定论，但挂牌量的确一路陡增，现在不算上法拍等特别房源，北京二手房的挂牌量在19万左右。

但北京链家研究院院长高原剖析，挂牌量与商场局势相关较为杂乱，并非简略的“房子多了欠好卖”或“房子少了不行卖”的直观感触。这一方针为组织或企业的单一进程性运营方针，具有较大的供需弹性。从历史数据回忆来看，挂牌量涨落和其时商场局势并无显着联系。例如2020年2月疫情伊始，商场出售情况较差的一起，挂牌量水平相同不高。而2021年上半年商场出售相对较好时期，挂牌量也处于相对较高水平。

还有业界资深剖析师告知北京商报记者，要界说其时北京二手房商场是否构成“堰塞湖”，最简略的便是看方针力度，假如真的坏到必定程度，那么相应的帮扶方针早就出来了，其时商场更多是遭到心情、预期等要素的影响。

一如徐雯房源挂牌门店店长说的那样：“现在的‘堰塞湖’，更多的是买卖双方心里里的‘堰塞湖’”，“卖的不甘心降价，买的觉得商场还会降”，叠加支撑方针的不充分，坚持就此构成。

“两个退订都是因为卖不掉二手房”

心里里的“堰塞湖”是否会引发持续性新房与二手房之间的“恶性”链条传导？

陈霄指出，现在需求进一步调查，但影响肯定是有的。

“6月底，咱们退了两套预订的房源，理由都是手里的二手房卖不出去。”董佳是某头部央企石景山刚改项目的操盘手，正常情况下一个项目有几套房子退订是正常的，但因为现在北京二手房商场的情况，和自己操盘项目的准业主多半来自置换，他和团队对这轮退订是一个开端，仍是偶发，心中没底。

董佳的忧虑首要来自这波二手房的成交波涛。“本年高峰期在2月，3月开端断崖式下降，虽然现在的数据还不错，但二手房欠好卖是咱们都知道的，二手房假如跌到荣枯线三个月，新房必然遭到影响。”作为一个总价在800万-1200万元区间的改进型项目，董佳的项目客户适配会集，置换需求占了绝大部分，拿地又不早不晚，没有早价格优势，也没有晚方针优势，董佳深知自己不是那“能挑客户”的。

即便如此，“置换房源的质量”成了董佳给一线出售设定的“有必要要了解”的KPI，用他的话说要“及时了解二手房这个‘堰塞湖’的动态”。“再难的商场也能够卖房子，但咱们是央企，咱们等不了，退订十分费事，假如客户需求置换的房子咱们评价置换周期在半年以上，那么就主张他再考虑一下。”

董佳的忧虑不无道理，新房商场和二手房商场本就一体双面，具有彼此传导的联系。接连几个月的低位运转，巨大的二手房挂牌量好像一个持续胀大的“堰塞湖”，对尚处于恢复期的新房商场也带来冲击。虽然其时仍是部分个案，但商场最怕的便是持续性。

谁来引导“堰塞湖”

其时北京二手房“堰塞湖”淤积的症结，有出售不畅要素，也有供需之间的不平衡要素。

据麦田计算，在现在北京挂牌房源中，每两套在售房源，就有一套是房龄超越20年的老房子，且从去年底开端，房龄10年以内的次新房源占比削减显着。

陈涛便是那个卖了“70时代老破小后”，买不到适宜的房子的人。

在三次降价92万元后，陈涛总算卖掉了自己坐落北京市东城区地坛勾栏的两居室，819万元的成交价，比同小区上一套成交的同户型、同面积、同楼层房源，低了31万元，其时仍是2021年的6月。

陈涛是典型的老北京，房子是母亲单位分的，作为婚房精装饰后送给了陈涛。“我妈也在这个小区，周边也有丰厚的教育资源，但咱们禁绝备要孩子，守着个老破小太难受了。” 因为爸爸妈妈同一单位，在那个时代，每个人都能够分一套同户型房子，陈涛挑选卖掉自己这套一层的两居室，母亲持续留在这个小区。

二环边上、公园对面，守着医院、地铁、菜商场，又花了40多万元精装饰，更和亲人坚持了一碗汤的间隔，陈涛卖房的事被老邻居们各种不理解。

面积小、功用不合理、泊车不方便、没有物业……作为典型的“90后”，陈涛和媳妇起先也想“关起门来疏忽老破小”，但住了几年后发现疏忽不了。“咱们是一楼，70时代老破小的一楼就不必多说了，这个小区还有个特别情况，全单元的水闸就在咱们家小院，谁家跑水、装饰都得敲门进来关水，什么倒灌、甲由就更别提了。”加上三年疫情，关闭那段时刻居委会虽尽职尽责，但也无法跟住在新小区的同学比较，所以卖掉老破小，换个好物业的现代化小区，成了陈涛夫妻的执念。

“但咱们没想到商场‘掉下来’会这么快。”本来方案有了方针房源后，再卖掉手里这套。“好学区、好配套，怎样都好卖”的预期与5月挂牌以来被商场的“暴打”，让陈涛慌了。“我就想赶忙卖了，都没心思看新房子了，我怕越往后越起不来。”

虽然终究在一次次价格的退让后，陈涛成功完结置换第一步，819万元的价格却让他有点为难：本来的方案新房1000万元预算，卖掉这个两头白叟再援助一下，自己的积储装饰，现在卖房款与心思价位差的有点多，是进一步“啃老”，仍是把置换需求缩水，陈涛还没想好。“现在这个商场看不太理解，就怕卖在低点，买在高点。”

关于陈涛的这种忧虑，地产剖析师严跃进以为契合绝大部分置换需求顾客的心态。“其时影响房地产商场的中心是大环境呈现动摇，所以只是依托商场调节，短期内无法获得预期作用。” 严跃进主张，应该在“房住不炒”的基础上，赶快建立起契合当地商场健康运转的长效机制，量大则疏、量小则稳。后续既要在行政、金融和财务等方面执行见效快的方针，也要积极重视一二手房联动的问题。眼前要朝着“盘活二手房、鼓舞置换新房”的视点进行。只要这样，才干防备商场进一步降温，并促进房地产买卖商场的晓畅和健康发展。

修改丨汪乃馨

图片丨北京商报、视觉我国、壹图网

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